Podsumowanie przygotowali specjaliści z firmy King Sturge

Tomasz Buras, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych

Wioleta Wojtczak, Analityk w Dziale Badań i Doradztwa

Rok 2009 był dla rynku nieruchomości biurowych rokiem przejściowym. 1Q 2009 był praktycznie pozbawiony aktywności, ponieważ firmy skupiły się na obserwacji własnego biznesu, relacji z klientami, przychodami że sprzedaży i rewizji założeń związanych z zatrudnieniem. Ilość transakcji była minimalna i jasne stało się to, że dla agencji nieruchomosci - po rekordowym roku 2008 - nadszedł trudny okres.

Początek drugiego kwartału zwiastował większą aktywność, jednak najemcy zorientowali się, że rynek spada, przybywa powierzchni na podnajem, czynsze są coraz niższe - czyli z każdym dniem, pozycja najemcy w rozmowach nabiera siły. Dlatego tylko firmy zmuszone do decyzji przez wygasające umowy najmu zawierały nowe transakcje. Duża część tych transakcji była jednak przedłużeniem umowy w dotychczasowej lokalizacji i przeczekaniu trudnego okresu bez radykalnych zmian lokalizacji. I tak, przed rozpoczęciem sezonu urlopowego, ilość transakcji w Warszawie osiągnęła poziom 108,900 m2, czyli mizerny wynik w porównaniu z poprzednim rokiem (244,200 m2).

 

 

Lipiec i sierpień były miesiącami, kiedy znów aktywność na rynku zmniejszyła się, a działania wielu firm zostały zawieszone do momentu powrotu osób decyzyjnych z wakacji. Wyraźny wzrost aktywności zagościł na rynku we wrześniu i jest widoczny do dziś. Rok 2009 będzie jednak słabym rokiem, o którym wszyscy chcą zapomnieć. Ten rok pokazał, że najgorszy dla kondycji rynku jest brak decyzji po stronie najemców. Jest to szczególnie frustrujące dla developerów, którzy budują budynki, a banki finansujące te inwestycje (tych szczęśliwców, którzy zabezpieczyli finansowanie jeszcze w dobrym okresie) pytają o transakcje - a oprócz zapowiedzi i obietnic niewiele jest konkretów.

W tym roku słowem, które często przewijało się podczas spotkań i negocjacji był cash-flow i jego kondycja. Firmy musiały dbać o swoją płynność, bo chwilowo mniej mogły liczyć na banki lub jeśli nawet, to koszt pożyczonego pieniądza wzrósł drastycznie z dnia na dzień. Stąd szybka rewizja założeń, dopasowywanie bazy kosztowej do spadających przychodów - co skutkowało zwolnieniami w wielu sektorach, a to z kolei przyniosło obecnie ok. 60,000m2 powierzchni biurowej dostępnej na podnajem w Warszawie. Pozytywnym aspektem takiego obrotu spraw jest to, że pojęcia podnajmu i cesji umów najmu stały się bardziej popularne i akceptowalne - bo dla wielu najemców stały się dodatkowym zajęciem z przymusu.    

 

 

Ostatni kwartał 2009 powinien mocno poprawić wynik w zakresie ilości transakcji najmu w Warszawie, ponieważ  zostało zawartych kilka dużych umów najmu (np. ARiMR w Poleczki Business Park - 16,500 m2, Ericsson w Bramie Zachodniej - 5,500m2, Samsung w New City - 3,000m2). Wzrośnie natomiast odsetek pustostanów, który może osiągnąć 7.5%, a uwzględniając podnajmy ponad 9%. Rok 2009 będzie też ostatnim rokiem silnego wzrostu nowej podaży, tj. w tym roku do użytku zostanie oddanych ok. 260,000 m2 powierzchni biurowej vs. 252,000 m2 w roku ubiegłym. 

 

Jakie biura są poszukiwane?

Najemcy w 2009 roku poszukiwali przede wszystkim oszczędności na kosztach najmu. W czasach recesji mniejsze znaczenie i szanse na realizacje mają relokacje do nowych biur, ponieważ dotychczasowi wynajmujący robią co w ich mocy, aby nie stracić najemców, a i najemcy niechętnie podejmują wysiłek i ponoszą ew. dodatkowe koszty, związane z relokacją w okresie problemów z własnym core business'em.

Najemcy są jednak sprytni i poszukują nowoczesnych biur po niskiej cenie. Wybór w centrum jest, choć coraz mniejszy i raczej dla małych i średnich najemców. Firma poszukująca 2,000-3,000 m2 i więcej w tym i przyszłym roku nie ma za dużo alternatyw. Można natomiast znaleźć ładne, zaaranżowane biuro, często już z meblami, w dobrym budynku - za kilkanaście Euro za 1 m2 miesięcznie (plus koszty eksploatacyjne). Poza centrum, w budynkach starszych lub o niższym standardzie, można było uzyskać nawet stawki na poziomie 10-11 EUR lub niższe.

Najemcy w 2009 roku szukali deweloperów, którzy zrozumieją ich słabszą „wydolność” inwestycyjną i którzy zapewnią biuro w pełni zaaranżowane. Minimalny capex (ang. capital expenditure) po stronie najemcy był kluczem do wielu transakcji w tym roku.

 

Miasta regionalne

Rynki biurowe poza Warszawa przez pierwsze półrocze 2009 prezentowały mizerne statystyki pod względem transakcji. Zarysowało się jednak mocniej silne zainteresowanie naszym krajem pod kątem lokalizacji usług wsparcia (support) lub centrów innowacyjności (research & development centers czy excellence centers). Firmy tym zainteresowane reprezentowały szeroko pojmowany sektor BPO, który może polegać na przeniesieniu pewnych funkcji do tańszej lokalizacji w ramach tej samej organizacji (Business Process Offshoring) lub rezygnacja z samodzielnej obsługi pewnych zadań i zatrudnienie do tego firmy zewnętrznej (Business Process Outsourcing).

 

 

Zostało zawartych kilka ciekawych transakcji, dotyczących otwarcia nowych centrów BPO w Polsce lub ekspansji istniejących - IBM we Wrocławiu (największa transakcja), Unicredito i Coloplast w Szczecinie, Sony i Geoban w Gdyni, CapGemini i PWC w Katowicach, Intelenet w Krakowie, Roche w Poznaniu.  Kilkanaście kolejnych projektów jest obecnie na etapie negocjacji, ale już po wyborze miasta na lokalizacje. Średnie zapotrzebowanie to od kilkudziesieciu (30-50) do kilkuset osob, co przeklada się na powierzchnie najmu od ok. 300-400 m2 do kilku tysięcy m2. To dobra informacja, bo sektor BPO generuje cenne źródło popytu na biura, a dla miast jest stymulatorem zatrudnienia i promocji miasta.

 

Myślę, że kryzys i plany restrukturyzacyjne międzynarodowych korporacji zaowocują jeszcze kilkunastoma nowymi projektami tego typu w roku 2010 i 2011 w naszym regionie. Coraz bardziej umiejętna i przemyślana promocja polskich miast za granicą zaczyna przynosić efekty - na razie chociaż w postaci zapytań, wkrótce może i transakcji.

 

 

Copyright ® 2008 MbMedia