Rynek biurowy w Krakowie
Raport Colliers
Kraków jest drugim pod wzglÄ™dem wielkoÅ›ci (po Warszawie) rynkiem powierzchni biurowych w Polsce. Trudna sytuacja na rynkach finansowych w zeszÅ‚ym roku i zwiÄ…zany z tym spadek popytu zweryfikowaÅ‚y plany deweloperów odnoÅ›nie nowych projektów. Do koÅ„ca tego roku planowane jest oddanie prawie o poÅ‚owÄ™ mniej powierzchni niż zakÅ‚adano jeszcze na poczÄ…tku 2009 roku. Mniejsze zainteresowanie ze strony najemców i wzrost poziomu pustostanów wpÅ‚ynęły na spadek stawek czynszu.
PODAÅ»
Na koniec pierwszego kwartaÅ‚u 2010 zasób nowoczesnych powierzchni biurowych osiÄ…gnÄ…Å‚ 366 500 mkw. Ponad 30 proc. zasobów krakowskiego rynku biurowego skoncentrowane jest w trzech kompleksach biurowych: GTC Korona, Buma Square oraz Kraków Business Park w Zabierzowie.
Od stycznie do marca oddano do użytku trzy obiekty biurowe o łącznej powierzchni prawie 33 000 mkw: Vinci Office Center (18 720 mkw), Avatar (12 500 mkw) oraz Frax Office (1470 mkw).
Do koÅ„ca roku planowane jest jeszcze oddanie okoÅ‚o 24 000 mkw. Dla porównania, na poczÄ…tku 2009 roku deweloperzy przewidywali na rok 2010 oddanie ponad 128 000 mkw. Mimo iż nowa podaż jest znacznie mniejsza niż planowano, to jest ona najwiÄ™ksza spoÅ›ród wszystkich miast regionalnych. UkoÅ„czenie 57 000 mkw nowych biur w 2010 roku wpÅ‚ynie na umocnienie przewagi Krakowa pod wzglÄ™dem wielkoÅ›ci podaży nad pozostaÅ‚ymi rynkami.
Powierzchnie w nowoczesnych biurowcach można w Krakowie już nie tylko wynająć, ale również zakupić. Dotychczas niewielu deweloperów oferowaÅ‚o biura na sprzedaż. Jednym z budynków, w którym powierzchnie zostaÅ‚y sprzedane, jest np. Colosseum na Ruczaju. Teraz biura na wÅ‚asność oferujÄ… również firma GTC w budynku Pascal oraz Wawel Serwis w kompleksie Wielicka Business Center.
OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ W KRAKOWIE
W centrum Krakowa znajduje siÄ™ niewiele nowoczesnych powierzchni biurowych, gÅ‚ównie ze wzglÄ™du na zabytkowÄ… zabudowÄ™ tej części miasta. NadrzÄ™dne znaczenie w tym obszarze majÄ… kamienice zaadaptowane na cele biznesowe. Jednak budynki tego typu czÄ™sto nie speÅ‚niajÄ… wymagaÅ„ najemców korporacyjnych ze wzglÄ™dów technicznych bÄ…dź powierzchniowych – oferowane moduÅ‚y sÄ… za maÅ‚e lub „porozrzucane” po piÄ™trach.
Budynki biurowe zlokalizowane sÄ… w kilku strefach. Pierwszym takim obszarem jest centralna część miasta i jej obrzeża – okolice Ronda Grzegórzeckiego i Mogilskiego. Zlokalizowane sÄ… tu m.in. Centrum Biurowe Lubicz I i II oraz M65 Meduza.
Drugim obszarem jest póÅ‚nocno-zachodnia część miasta – fragment ul. Armii Krajowej oraz tereny otaczajÄ…ce Rondo Ofiar Katynia. Znajduje siÄ™ tu m.in. kompleks biurowy GTC Korona, Brama Bronowicka i Centrum Zasada oraz planowane sÄ… kolejne projekty.
TrzeciÄ… strefÄ… o dużej koncentracji powierzchni biurowej jest poÅ‚udniowy obszar miasta obejmujÄ…cy tereny poÅ‚ożone na zachód od ul. ZakopiaÅ„skiej (np. kompleks Buma Square), ulica Wadowicka, obszar wzdÅ‚uż osi ul. Wielickiej i KamieÅ„skiego (Biurowiec Arge, Bonarka 4 Business, Budomat), a także rozwijajÄ…ce siÄ™ Pychowice (Green Office) oraz ZabÅ‚ocie (Diamante Plaza).
Wraz z pojawieniem siÄ™ kolejnych projektów, na póÅ‚nocy miasta powstaje kolejna strefa. Od skrzyżowania ulicy Opolskiej z 29 Listopada (planowany projekt Echo Investment), wzdÅ‚uż ulicy LublaÅ„skiej (Centrum Biurowe Vinci) przez Rondo Polsadu (Rondo Business Park, Quattro Business Park) do ulicy Pilotów (Etiuda).
Ważnym obszarem jest również podkrakowski Zabierzów, gdzie zlokalizowany jest kompleks biurowy Kraków Business Park o powierzchni 58 000 mkw oraz Park Technologiczny w Czyżynach. Tereny te należą do Krakowskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.
POPYT
Kraków należy do grupy najatrakcyjniejszych lokalizacji na skalÄ™ globalnÄ… dla firm z sektora BPO. Wysoka jakość pracy, niższe niż w stolicy koszty zatrudnienia oraz zaplecze w postaci wyksztaÅ‚conej, znajÄ…cej jÄ™zyki obce kadry pracowniczej sprawiajÄ…, że Kraków jest wyjÄ…tkowo atrakcyjnÄ… lokalizacjÄ… biznesowÄ….
WÅ›ród firm z sektora BPO, które wybraÅ‚y Kraków, sÄ… m.in.: Shell, IBM, Capgemini, State Street, Philips Morris, International Paper, Electrolux, Sabre Holding, HSBC, KPMG, Ahold, Hewitt Associates, Intelenet Global Services.
DominujÄ…ce sektory BPO w Krakowie to: finanse oraz ksiÄ™gowość, wsparcie techniczne/ IT, zarzÄ…dzanie relacjami z klientem, HR oraz rekrutacja pracowników. FunkcjonujÄ… tu także centra badaÅ„ i rozwoju (R&D – Research and Development). Na otwarcie tego typu oÅ›rodków zdecydowaÅ‚y siÄ™ Google, ABB, Delphi Automotive Systems, Lurgi, Pliva i Motorola.
Pomimo stosunkowo niskiego poziomu popytu, w pierwszym kwartale 2010 odnotowano kilka znaczÄ…cych transakcji, m.in.:
- 10 000 mkw wynajęte przez firmę Capgemini w pierwszym budynku kompleksu Quattro Business Park;
- renegocjacja umowy najmu 3000 mkw przez firmÄ™ Can Pack w budynku Eurocentrum;
- 2730 mkw wynajęte przez firmę Hewitt Associates w budynku Diamante Plaza;
- 2300 mkw wynajÄ™te przez firmÄ™ Amway w budynku Kraków Business Park 800 w Zabierzowie.
POZIOM PUSTOSTANÓW
Od 2006 roku w Krakowie utrzymywaÅ‚ siÄ™ niski poziom pustostanów. Najniższy wskaźnik powierzchni wolnej obserwowaliÅ›my na krakowskim rynku w na poczÄ…tku roku 2008, gdy osiÄ…gnÄ…Å‚ on rekordowy poziom zaledwie 0,2 proc.
Sytuacja ta ulegÅ‚a jednak zmianie w roku 2009, kiedy oddanie do użytku dużej iloÅ›ci powierzchni (102 000 mkw) zbiegÅ‚o siÄ™ w czasie z kryzysem finansowym i spadkiem popytu. SpowodowaÅ‚o to sukcesywny wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec 2009 roku wyniósÅ‚ 10,25 proc.
W pierwszym kwartale 2010 zanotowaliÅ›my ponowny wzrost poziomu pustostanów. OkoÅ‚o 54 000 mkw wolnej powierzchni w nowoczesnych obiektach biurowych oznacza 14,7 proc. pustostanów.
STAWKI CZYNSZÓW
Z uwagi na bardzo wysoki poziom pustostanów wielu deweloperów jest skÅ‚onnych do negocjacji, a tym samym dla najemców jest to doskonaÅ‚y moment, by podejmować decyzje o zmianie biura, renegocjacji umowy lub doborze dodatkowej powierzchni. Na rynku zauważalny jest spadek stawek czynszów w stosunku do poprzednich miesiÄ™cy. WywoÅ‚awcze stawki znajdujÄ… siÄ™ obecnie na poziomie 12-16 €/ mkw.
PROGNOZY
Spadek liczby planowanych inwestycji dowodzi, że wielu deweloperów nie decyduje siÄ™ już na budowanie spekulacyjne, co oczywiÅ›cie podyktowane jest gÅ‚ównie wymogami banków. Od kilku miesiÄ™cy rynek krakowskich powierzchni biurowych jest rynkiem najemcy, któremu sytuacja może sprzyjać do koÅ„ca 2010 roku. Ciężko jednak przewidzieć, jak dÅ‚ugo jeszcze utrzyma siÄ™ taka tendencja. JeÅ›li deweloperzy, którzy zapowiedzieli oddanie swoich inwestycji na rok 2011, zweryfikujÄ… swoje plany, może okazać siÄ™, że w Krakowie ponownie zacznie brakować nowoczesnej powierzchni, a rynek zmieni siÄ™ na korzyść wynajmujÄ…cego.
komentarz
