Podsumowanie przygotowali specjaliści z firmy King Sturge

Tomasz Buras, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych

Wioleta Wojtczak, Analityk w Dziale Badań i Doradztwa

Rok 2009 był dla rynku nieruchomości biurowych rokiem przejściowym. 1Q 2009 był praktycznie pozbawiony aktywności, ponieważ firmy skupiły się na obserwacji własnego biznesu, relacji z klientami, przychodami że sprzedaży i rewizji założeń związanych z zatrudnieniem. Ilość transakcji była minimalna i jasne stało się to, że dla agencji nieruchomosci - po rekordowym roku 2008 - nadszedł trudny okres.

PoczÄ…tek drugiego kwartaÅ‚u zwiastowaÅ‚ wiÄ™kszÄ… aktywność, jednak najemcy zorientowali siÄ™, że rynek spada, przybywa powierzchni na podnajem, czynsze sÄ… coraz niższe - czyli z każdym dniem, pozycja najemcy w rozmowach nabiera siÅ‚y. Dlatego tylko firmy zmuszone do decyzji przez wygasajÄ…ce umowy najmu zawieraÅ‚y nowe transakcje. Duża część tych transakcji byÅ‚a jednak przedÅ‚użeniem umowy w dotychczasowej lokalizacji i przeczekaniu trudnego okresu bez radykalnych zmian lokalizacji. I tak, przed rozpoczÄ™ciem sezonu urlopowego, ilość transakcji w Warszawie osiÄ…gnęła poziom 108,900 m2, czyli mizerny wynik w porównaniu z poprzednim rokiem (244,200 m2).

Lipiec i sierpieÅ„ byÅ‚y miesiÄ…cami, kiedy znów aktywność na rynku zmniejszyÅ‚a siÄ™, a dziaÅ‚ania wielu firm zostaÅ‚y zawieszone do momentu powrotu osób decyzyjnych z wakacji. Wyraźny wzrost aktywnoÅ›ci zagoÅ›ciÅ‚ na rynku we wrzeÅ›niu i jest widoczny do dziÅ›. Rok 2009 bÄ™dzie jednak sÅ‚abym rokiem, o którym wszyscy chcÄ… zapomnieć. Ten rok pokazaÅ‚, że najgorszy dla kondycji rynku jest brak decyzji po stronie najemców. Jest to szczególnie frustrujÄ…ce dla developerów, którzy budujÄ… budynki, a banki finansujÄ…ce te inwestycje (tych szczęśliwców, którzy zabezpieczyli finansowanie jeszcze w dobrym okresie) pytajÄ… o transakcje - a oprócz zapowiedzi i obietnic niewiele jest konkretów.

W tym roku sÅ‚owem, które czÄ™sto przewijaÅ‚o siÄ™ podczas spotkaÅ„ i negocjacji byÅ‚ cash-flow i jego kondycja. Firmy musiaÅ‚y dbać o swojÄ… pÅ‚ynność, bo chwilowo mniej mogÅ‚y liczyć na banki lub jeÅ›li nawet, to koszt pożyczonego pieniÄ…dza wzrósÅ‚ drastycznie z dnia na dzieÅ„. StÄ…d szybka rewizja zaÅ‚ożeÅ„, dopasowywanie bazy kosztowej do spadajÄ…cych przychodów - co skutkowaÅ‚o zwolnieniami w wielu sektorach, a to z kolei przyniosÅ‚o obecnie ok. 60,000m2 powierzchni biurowej dostÄ™pnej na podnajem w Warszawie. Pozytywnym aspektem takiego obrotu spraw jest to, że pojÄ™cia podnajmu i cesji umów najmu staÅ‚y siÄ™ bardziej popularne i akceptowalne - bo dla wielu najemców staÅ‚y siÄ™ dodatkowym zajÄ™ciem z przymusu.    

Ostatni kwartaÅ‚ 2009 powinien mocno poprawić wynik w zakresie iloÅ›ci transakcji najmu w Warszawie, ponieważ  zostaÅ‚o zawartych kilka dużych umów najmu (np. ARiMR w Poleczki Business Park - 16,500 m2, Ericsson w Bramie Zachodniej - 5,500m2, Samsung w New City - 3,000m2). WzroÅ›nie natomiast odsetek pustostanów, który może osiÄ…gnąć 7.5%, a uwzglÄ™dniajÄ…c podnajmy ponad 9%. Rok 2009 bÄ™dzie też ostatnim rokiem silnego wzrostu nowej podaży, tj. w tym roku do użytku zostanie oddanych ok. 260,000 m2 powierzchni biurowej vs. 252,000 m2 w roku ubiegÅ‚ym. 

Jakie biura sÄ… poszukiwane?

Najemcy w 2009 roku poszukiwali przede wszystkim oszczÄ™dnoÅ›ci na kosztach najmu. W czasach recesji mniejsze znaczenie i szanse na realizacje majÄ… relokacje do nowych biur, ponieważ dotychczasowi wynajmujÄ…cy robiÄ… co w ich mocy, aby nie stracić najemców, a i najemcy niechÄ™tnie podejmujÄ… wysiÅ‚ek i ponoszÄ… ew. dodatkowe koszty, zwiÄ…zane z relokacjÄ… w okresie problemów z wÅ‚asnym core business'em.

Najemcy sÄ… jednak sprytni i poszukujÄ… nowoczesnych biur po niskiej cenie. Wybór w centrum jest, choć coraz mniejszy i raczej dla maÅ‚ych i Å›rednich najemców. Firma poszukujÄ…ca 2,000-3,000 m2 i wiÄ™cej w tym i przyszÅ‚ym roku nie ma za dużo alternatyw. Można natomiast znaleźć Å‚adne, zaaranżowane biuro, czÄ™sto już z meblami, w dobrym budynku - za kilkanaÅ›cie Euro za 1 m2 miesiÄ™cznie (plus koszty eksploatacyjne). Poza centrum, w budynkach starszych lub o niższym standardzie, można byÅ‚o uzyskać nawet stawki na poziomie 10-11 EUR lub niższe.

Najemcy w 2009 roku szukali deweloperów, którzy zrozumiejÄ… ich sÅ‚abszÄ… „wydolność” inwestycyjnÄ… i którzy zapewniÄ… biuro w peÅ‚ni zaaranżowane. Minimalny capex (ang. capital expenditure) po stronie najemcy byÅ‚ kluczem do wielu transakcji w tym roku.

Miasta regionalne

Rynki biurowe poza Warszawa przez pierwsze póÅ‚rocze 2009 prezentowaÅ‚y mizerne statystyki pod wzglÄ™dem transakcji. ZarysowaÅ‚o siÄ™ jednak mocniej silne zainteresowanie naszym krajem pod kÄ…tem lokalizacji usÅ‚ug wsparcia (support) lub centrów innowacyjnoÅ›ci (research & development centers czy excellence centers). Firmy tym zainteresowane reprezentowaÅ‚y szeroko pojmowany sektor BPO, który może polegać na przeniesieniu pewnych funkcji do taÅ„szej lokalizacji w ramach tej samej organizacji (Business Process Offshoring) lub rezygnacja z samodzielnej obsÅ‚ugi pewnych zadaÅ„ i zatrudnienie do tego firmy zewnÄ™trznej (Business Process Outsourcing).

ZostaÅ‚o zawartych kilka ciekawych transakcji, dotyczÄ…cych otwarcia nowych centrów BPO w Polsce lub ekspansji istniejÄ…cych - IBM we WrocÅ‚awiu (najwiÄ™ksza transakcja), Unicredito i Coloplast w Szczecinie, Sony i Geoban w Gdyni, CapGemini i PWC w Katowicach, Intelenet w Krakowie, Roche w Poznaniu.  KilkanaÅ›cie kolejnych projektów jest obecnie na etapie negocjacji, ale już po wyborze miasta na lokalizacje. Åšrednie zapotrzebowanie to od kilkudziesieciu (30-50) do kilkuset osob, co przeklada siÄ™ na powierzchnie najmu od ok. 300-400 m2 do kilku tysiÄ™cy m2. To dobra informacja, bo sektor BPO generuje cenne źródÅ‚o popytu na biura, a dla miast jest stymulatorem zatrudnienia i promocji miasta.

MyÅ›lÄ™, że kryzys i plany restrukturyzacyjne miÄ™dzynarodowych korporacji zaowocujÄ… jeszcze kilkunastoma nowymi projektami tego typu w roku 2010 i 2011 w naszym regionie. Coraz bardziej umiejÄ™tna i przemyÅ›lana promocja polskich miast za granicÄ… zaczyna przynosić efekty - na razie chociaż w postaci zapytaÅ„, wkrótce może i transakcji.

Dodaj komentarz