Komentuje Bartosz Mierzwiak, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w Jones Lang LaSalle

W chwili obecnej nie dysponujemy jeszcze danymi za cały rok 2009, stąd poniższa analiza oparta jest o dane zebrane po trzech kwartałach bieżącego roku.

Należy zauważyć, że po znacznym wzroście w roku 2007 i 2008, stawki czynszowe spadły znacznie w pierwszej połowie roku 2009. Jednakże dynamika spadku czynszów wyraźnie słabnie. W czwartym kwartale widać już pierwsze oznaki stabilizowania się stawek czynszowych, szczególnie poza centrum Warszawy oraz w większości miast regionalnych. W roku 2010 rynek będzie zmierzał powoli w kierunku równowagi, by przy poprawiającej się koniunkturze gospodarczej przejść, podobnie jak w latach 2007-2008, do rynku wynajmującego.

Niektórzy deweloperzy widzą poprawiającą się koniunkturę oraz wyraźną lukę podaży w latach 2010-2011, gdzie dla przykładu w Warszawie na rynek dostarczane będzie rocznie po około 150 tys. m2 powierzchni biurowej (dla porównania w roku 2008 dostarczono 320,000 m2, a w roku 2009 podaż nowoczesnej powierzchni biurowej szacowana jest na poziomie około 290,000 m2).

Przykład biurowca Equator II (20,000 m2), którego otwarcie przewidziane jest na 4 kw. 2011 roku pokazuje zaufanie, jakim obdarzają rynek warszawski deweloperzy. Tym bardziej, że budynek ten budowany jest w chwili obecnej ze środków własnych, co ma związek z cały czas występującym problemem z uzyskaniem finansowania dla nieruchomości komercyjnych. Do uruchomienia środków praktycznie zawsze wymagane są umowy przednajmu, w wysokości 40-60% całkowitej powierzchni najmu inwestycji.

Współczynnik powierzchni niewynajętych w Warszawie oscyluje obecnie na poziomie około 7% całości podaży, szacowanej na 3,206,670 m2. Warto wspomnieć również o powierzchniach oferowanych do podnajmu (około 65,000 m2, czyli 2% całego rynku), które choć nie stanowią wprost konkurencji dla biur oferowanych przez profesjonalne podmioty (podnajmy to de facto powierzchnia nie wykorzystywana przez biznes danej firmy, czyli generująca straty), są brane pod uwagę przez mniej wymagające podmioty poszukujące biura, które potrafią dostosować się do zastałego podziału powierzchni, bądź ponieść proporcjonalnie wyższe koszty rearanżacji powierzchni. Łącznie zatem na rynku warszawskim wolne pozostaje około 9% powierzchni i wskaźnik ten nie powinien znacząco wzrosnąć na koniec roku.

Oczywiście w porównaniu z końcem roku 2008, gdzie pustostany wynosiły jedynie 2,87 % rynku, obecna sytuacja wydaje się znacznie gorsza dla właścicieli budynków. Jednakże zważywszy, że przy poziomie 8-10 % nie wynajęcia powierzchni mówimy o rynku równowagi między deweloperem a najemcą, byłbym powoli ostrożny w stosowaniu określenia „rynek najemcy”, szczególnie przy większych metrażach.

Należy oczywiście rozróżnić sytuację budynków świeżo ukończonych bądź przewidzianych do oddania w najbliższych miesiącach, gdzie poziom powierzchni niewynajętej potrafi znacznie przewyższać wspomniany przedział, a budynkami wybudowanymi minimum 2 lata wcześniej, które są w większości praktycznie w całości zapełnione. Warto tu też zauważyć, że wraz z poprawą sytuacji ekonomicznej, budynki nowe zdolne zaoferować duże powierzchnie praktycznie od zaraz, mogą wkrótce okazać się beneficjentami dynamicznie zmieniającej się sytuacji.

Ze względu na płytkość rynku, czyli niski poziom całkowitej powierzchni na danych rynkach w porównaniu do powierzchni dostępnej, obecny poziom pustostanów może ulec szybkiemu obniżeniu wraz ze wzrostem popytu. Szerokie zainteresowanie Polską jako centrum outsourcingu usług głównie z rozwiniętych krajów zachodnich ma szansę stać się bodźcem wspomagającym absorbcję pustostanów na tych rynkach.

W trakcie spowolnienia gospodarczego największym zainteresowaniem najemców cieszą się oczywiście najlepiej zlokalizowane budynki, które są w stanie zaoferować najkorzystniejsze warunki najmu. Nie mówimy tu tylko o czynszach, ale o całości pakietu finansowego. Dlatego też w chwili obecnej deweloperzy oferują szeroką paletę zachęt dla pierwszych najemców, dzięki którym mogą zabezpieczyć finansowanie dla nieruchomości, a tym samym rozpocząć budowę. Do najczęściej stosowanych należą zwolnienia z czynszu oraz dodatkowe środki na wykończenie powierzchni, nierzadko pokrywające pełen koszt wykończenia biura, oczywiście w ściśle określonym standardzie budynku. Przewidujemy, że skłonność deweloperów do oferowania zachęt powinna słabnąć w drugiej połowie przyszłego roku, wraz ze spadkiem podaży.

Warto dodać, że trudny dla deweloperów rok 2009 premiował tych o elastycznym podejściu do negocjacji, gotowych w sposób twórczy podchodzić do rozmów z potencjalnymi klientami.

Niezmiennie o sukcesie biurowca decyduje jego lokalizacja. Nie oznacza to jednak, że projekt ulokowany w ścisłym centrum jest jako jedyny z góry skazany na sukces. W miarę rozwoju rynku rośnie zapotrzebowanie na biura ulokowane poza centrum, które niejednokrotnie oferują ten sam bądź zbliżony standard, mogąc jednocześnie zaoferować dużo bardziej atrakcyjne czynsze oraz, w przypadku etapowanych parków biurowych, praktycznie nieograniczone możliwości ekspansji.

Paradoksalnie ograniczenie podaży najdotkliwiej może uderzyć w najemców większych, poszukujących powierzchni od kilku tysięcy m2. Zważywszy na to, że proces wyboru projektu i negocjacji umowy najmu trwa zwykle między 3 a 6 miesięcy, a budowa średniej wielkości biurowca od 16 do 24 miesięcy, dla nich najefektywniejszym kosztowo rozwiązaniem jest rozpoczęcie rozmów nawet trzy lata przed zakończeniem obecnej umowy najmu. W ten sposób mogą rozważać pełen wachlarz budynków, włącznie z tymi, które mogą rozpocząć budowę dla tego konkretnego najemcy. W przeciwnym razie ci, którzy posiadają dziś olbrzymią siłę negocjacyjną mogą – przy postępującym ograniczeniu podaży - znaleźć się w przeciągu najbliższych miesięcy w trudnej sytuacji negocjacyjnej. Zjawisko to miało już, choć na mniejszą skalę miejsce w latach 2007 i 2008.

Dodaj komentarz