PODSUMOWANIE ROKU 2009 NA RYNKU BIUROWYM
Mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię biurową
Komentuje Katarzyna Opalska, Analityk Rynku, Dział Doradztwa, Cushman & Wakefield
Rok 2009 był niewątpliwie trudny dla rynku biurowego. Zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych, popyt brutto znacząco zmalał (szczególnie w segmencie dużych powierzchni biurowych, czyli powyżej 3.000 mkw.) i osiągnął wartości podobne do tych notowanych siedem lat temu. Z kolei wskaźnik pustostanów we wszystkich miastach systematycznie rósł (dla Warszawy do 7,1% na koniec 3 kw. 2009, wobec 2,8% pod koniec 2008 r.).
Dodatkowo symptomatyczny dla obecnej sytuacji jest fakt rosnącej ilości powierzchni na podnajem (na rynku warszawskim oferowane jest już ok. 58.000 mkw.). W tej sytuacji od początku 2009 czynsze wszędzie systematycznie spadały, w niektórych obiektach w Warszawie nawet o 30% w stosunku do stawek z 2008 r.
Nie najlepszą kondycję rynku biurowego podkreślają zwłaszcza nieuniknione porównania z rokiem ubiegłym. Od początku wieku rynek biurowy znajdował się stale w fazie wzrostowej, a rok 2008 okazał się pod wieloma względami rekordowy. Nawet pomimo kryzysu finansowego i spowolnienia obserwowanego na całym rynku nieruchomości komercyjnych w roku 2008 wysokiej podaży towarzyszył bardzo wysoki poziom popytu, czynsze wzrastały, a współczynnik powierzchni niewynajętych utrzymywał się na bardzo niskim poziomie. Pod względem ilości podpisanych umów najmu (popytu brutto), ilości dostarczonej na rynek nowoczesnej powierzchni biurowej oraz współczynnika pustostanów, w roku 2008 odnotowano rekordowe pozytywne wyniki.
Po drastycznym spowolnieniu, jakie miało miejsce na przełomie 2008/2009 (najem w I kw. 2009 był o 57% niższy w stosunku do analogicznego okresu 2008), kolejne kwartały bieżącego roku okazały się dla rynku biurowego bardziej optymistyczne. Spadki czynszów i zwiększenie liczby zachęt pozaczynszowych zaowocowały wzrostem aktywności najemców. Dzięki temu łączny wolumen wszystkich transakcji w Warszawie w trzech kwartałach 2009 wyniósł 183.600 mkw., co i tak stanowi spadek o 52% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Z drugiej jednak strony optymizmem napawa fakt, iż każdy kolejny kwartał bieżącego roku jest lepszy od poprzedniego (w 2 kw. wzrost o 40% w stosunku do 1 kw., w 3 kw. wzrost o 15% w stosunku do 2 kw.). Ze względu na powszechną politykę oszczędności firmy wciąż jednak deklarują mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię biurową oraz coraz chętniej starają się renegocjować warunki istniejących umów najmu. W 2009 roku renegocjacje umów najmu stanowiły aż 24% całkowitego popytu.
Preferowane obecnie lokalizacje to efektywnie zaprojektowane parki biurowe położone w strefach pozacentralnych, w których satysfakcjonujący najemców nowoczesny standard oferowany jest za znacząco niższe stawki czynszowe. Należy podkreślić, iż obecnie polityka czynszowa właścicieli budynków jest bardzo zróżnicowana. Dla projektów w lokalizacjach pozacentralnych w Warszawie, oferowanych obecnie w ramach umów pre-let, czynsze efektywne osiągnęły już właściwie minima na progu opłacalności. W przypadku budynków zrealizowanych jeszcze na zasadach spekulacyjnych w okresie koniunktury, część właścicieli obniża czynsze efektywne, traktując jako priorytet redukcję pustostanów, zaś pozostała część po okresie redukcji stawek zdecydowanie usztywniła swoje założenia finansowe oczekując na zmianę trendu rynkowego, spodziewanego w związku ze znacznym ograniczeniem podaży w 2011 r.
Rok 2009 stoi pod znakiem niewielkich umów najmu, dominują umowy zawierane na powierzchnie ok. 100 – 500 mkw. W tym roku na rynku biurowym nie odnotowano żadnej transakcji powyżej 10.000 mkw.
Największe odnotowane transakcje tradycyjnie miały miejsce w Warszawie i podpisane zostały w najbardziej atrakcyjnych strefach biurowych stolicy (w rejonie Alej Jerozolimskich i Służewca Przemysłowego). Należały do nich:
- Bosch w Bosch HQ (8.900 mkw., powierzchnia objęta na potrzeby właściciela),
- PORR w Poleczki Business Park (4.100 mkw.),
- Mazowiecka Spółka Gazownictwa w Blue Office II (4.300 mkw.),
- Abbott Laboratories Poland w Parku Postępu (3.600 mkw.),
- Astra Zeneca w budynku Empark Neptun (3.200 mkw., były to renegocjacje dotychczasowej umowy)
- grupa Fiat w biurowcu Catalina (3.100 mkw., umowa „pre-let”).
Wśród miast regionalnych największa transakcja została podpisana we Wrocławiu, gdzie na początku roku firma Nokia Siemens Network wynajęła blisko 6.600 mkw. w budynku Bema Plaza.
Wciąż duża ilość dostarczanej powierzchni biurowej jest konsekwencją inwestycji rozpoczętych jeszcze w okresie boomu, większość tych obiektów była już zresztą w dużej mierze wynajęta wcześniej, na podstawie umów pre-let. Po trzech kwartałach 2009 zasoby biurowe stolicy wzrosły o ok. 224.000 mkw. i przekroczyły wartość 3,2 miliona mkw. Należy natomiast zauważyć, iż polityka kredytowa banków jest w dalszym ciągu zaostrzona. Skutkiem takiej strategii banków jest wstrzymywanie przez deweloperów realizacji części inwestycji biurowych. Nieliczni deweloperzy mają na tyle silną pozycję i zaplecze finansowe, aby rozpoczynać budowę obiektu biurowego. Do przykładów zaliczyć należy np. Hines (Sterlinga Business Center w Łodzi).
W celu zminimalizowania ryzyka deweloperzy zmieniali część projektów w taki sposób, aby zwiększyć ilość faz i tym samym zmniejszyć ilość powierzchni jednorazowo oddawanej do użytku. W efekcie tak znacznego spadku dynamiki podaży w pierwszej połowie 2011 r. można spodziewać się bardzo małej ilości dostępnej nowoczesnej powierzchni biurowej, co może skutkować zwyżkami czynszów.
